Tributos na compra e venda de imóvel
A venda de um imóvel enseja o pagamento de alguns tributos. Aqui mencionarei quais e quem deve pagá-los.
1- ITBI- Imposto de transmissão de bens imóveis.
Este imposto é cobrado pelo município da localidade do imóvel no caso de venda ou cessão de direitos sobre o bem. Se o mesmo estiver localizado do Distrito Federal é de sua competência a cobrança.
Cada município tem lei própria instituindo o imposto, definindo base de cálculo e alíquota.
Como depende do entendimento do ente tributante municipal, a base de cálculo varia entre o valor venal e o valor de mercado, já a alíquota vai de 2% a 3%.
A responsabilidade do pagamento também fica a critério de cada localidade. Normalmente, as leis municipais estabelecem que o responsável será o comprador.
O pagamento deverá ser no ato da lavratura da escritura pública.
2- IPTU- Imposto territorial urbano.
O IPTU não incidirá no ato de uma compra e venda ou cessão de direitos. Este imposto como todos já sabem é pago anualmente.
Estou colocando aqui para vocês tomarem o cuidado de requerer junto à Prefeitura da localidade do imóvel uma Certidão Negativa do Tributos. Mas por quê esse cuidado? Porque havendo imposto atrasado a responsabilidade será do novo comprador independente do acordo feito com o antigo proprietário.
3- ITR- Imposto sobre propriedade territorial rural.
Aqui a lógica não é a mesma do IPTU, pois trata-se de uma exigência no ato do registro do título.
A quitação de eventual débito deverá ser feita antes do registro da escritura pública nos termos da Lei 9.393/96, artigo 21, ressalvados os casos de isenção, imunidade, execução fiscal garantida por meio de efetivação de penhora.
A Certidão Negativa será requerida junto a Secretaria da Receita Federal.
4- Imposto de Renda.
A compra e venda é fato gerador do imposto de renda? Não.
O que pode gerar o pagamento deste imposto é o ganho decorrente da diferença do preço da compra e do preço de venda do imóvel.
Sendo assim, quem deve pagar é o vendedor, salvo exceções previstas em lei.
Para pessoa física a diferença entre o preço da alienação e o custo da aquisição corrigido será tributada à alíquota de 15% a 22,5%.
Uma das exceções prevista em lei é a isenção concedida para pessoa física que alienou o seu único imóvel por valor de até R$ 440.000,00, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos. Vide artigo 23 da Lei n. 9250/95.
Ou exemplo de isenção é o caso do artigo 39 da Lei n. 11.196/05. Esta lei garante a isenção para o alienante que no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. Para a isenção recair sobre o valor total do ganho, a aplicação também deve ser do valor total. Caso a aplicação seja parcial, será tributado o valor da parcela não aplicada.
No caso de aquisição de um imóvel residencial e um comercial, a isenção será aplicada apenas ao ganho de capital correspondente à parcela empregada na aquisição do imóvel residencial, não abarcando, portanto, a parcela usada para compra do imóvel comercial.
IMPORTANTE: não haverá isenção do IR por ocasião de venda isolada da vaga de garagem com matrícula própria de valor superior a R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), segundo IN SRF n. 599/05, artigos 1º, II e artigo 2º, parágrafo 11, inciso III.
IMPORTANTE: Se o imóvel adquirido for um estabelecimento comercial, o comprador poderá ficar sujeito às dívidas tributárias do antigo dono, tema que será assunto de outro post.
Dúvidas, entre em contato.
Zilda Simão
Advogada Especialista em Direito Imobiliário
OAB/SP 264.082
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